【FPの眼】住宅ローン審査・住宅購入の研究

抵当権とは、住宅ローンを組む際に自宅を担保に入れますがその担保権の事を言います。

• 一戸建てなら土地とその建物に
• マンションなら専有部分とその敷地権に

抵当権が設定されます

通常は土地の上に複数の建物がある場合は、全て担保設定がされます。

そして担保の設定は、原則第一順位で設定がなされます。

抵当権第一順位とは

不動産の担保の設定は複数設定することが可能です。

つまり、どの担保設定が優先権があるのかを定める必要があります。

例えば、ある不動産に２つの担保設定をするとします。

第一順位：A銀行3,000万円の抵当権、ローン残高3,000万円
第二順位：B銀行2,000万円の抵当権、ローン残高2,000万円

の設定があったとします。

もし不動産の価値が4,000万円であれば、A銀行は担保で全額カバーされますが、B銀行は第二順位なので、第一順位の3,000万円を差し引くと1,000万円の担保不足になります。

従って、担保不足になりにくい第一順位での不動産担保の設定が原則必要になります。

もしも住宅金融支援機構と金融機関の住宅ローンの併用借入であれば、第一順位に住宅金融支援機構、第二順位に金融機関の抵当権の設定となることがあります。

抵当権と根抵当権

一般的に住宅ローンには抵当権で不動産担保の設定登記をします。

担保の設定を一回限りとして、ローンが完済すれば担保の効力がなくなります。

つまり、ローンを完済してしまえば、担保権を実行されて不動産を処分されるようなことはありません。（担保解除手続き自体は、別途行う必要があります。）

一方、根抵当権では極度額を決めることで不動産担保を使って、繰り返し借入をする事ができます。通常は、事業性融資などで使用します。

事業を行なっていれば、借入と返済を繰り返す事がよくありますので、その度に担保の設定や解除を繰り返していると煩雑になるので、根抵当権として極度額を設定して、その範囲で繰り返し利用するというものです。住宅ローンや個人消費では根抵当権を設定することはほどんどありません。

抵当権者と抵当権設定者とは

抵当権の設定をするということは、債務者（借主）は不動産を担保として債権者に提供して、法務局に登記をするということです。

この場合の抵当権者は債権者で、抵当権設定者は債務者（借主）になります。

一般的な住宅ローンの場合

住宅ローンの場合で言えば、購入する家を担保としてお金を借入した人が債務者（借主）です。

そして融資をするのが銀行ですので債権者は銀行になります。

しかし、住宅ローンを組んで自宅を購入後、登記が完了して登記簿謄本をみてみると、乙区の表示は、債権者が「○○信用保証」になっていることがあります。

「銀行からお金を借りたはずなのに、債権者が保証会社？」と不思議に思う人もいるようです。

実は謄本の乙区の設定内容をよく見てみると「信用保証委託契約に基づく・・・」といった表示になっていると思います。

現在、保証会社付の住宅ローンが一般的なのですが、大きく分けて契約が2種類あります。

• 金銭消費貸借契約
• 保証委託契約

金銭消費貸借契約とは、銀行からお金を借り入れをする（ローンを組む）ときの契約です。

保証委託契約とは、銀行から借り入れをするために保証会社が銀行に対して保証人になってもらうための契約です。

この保証会社は保証委託契約の債権者として、購入した自宅に抵当権を設定します。ですから、登記の原因に「信用保証委託契約に基づく」という記載があるのです。

そしてこの○○信用保証は、銀行の子会社であったり、提携している外部の保証会社であったりします。

銀行は融資とその管理業務、保証会社は審査と保証業務、という風に業務を分けているのです。

抵当権が実行されるときはどんな時？

普通に住宅ローンを返済することができれいれば、抵当権が実行されることはありません。

もしも、返済が困難となれば最終的には、抵当権に基づいて競売にかけられることがあります。