【FPの眼】住宅ローン審査・住宅購入の研究

なぜ住宅ローンの申込に住民票が必要なのでしょうか？住所の確認ならば、免許証で住所を確認することもできます。わざわざ時間を作って役所に行って住民票を取りに行くのは非効率ですね。マイナンバーカードがあればコンビニなどで取得できますが、できれば無しですませたいものですね。

住民票は住宅ローンの審査に必要不可欠な書類

住宅ローンを組む際に、銀行の担当者または不動産業者(住宅ローンを申し込みしてくれる担当者)から「提出してください」と言われる必要書類のうちの1つとして役所に行って取りに行っていると思います。

単に言われて提出しているだけだと思いますので、なぜこの書類が必要なのかと言うところまでは、ほどんどの人が説明を受けたことはと思います。

世帯全員の住民票が必要な理由とは

実は住民票には大きく2つの理由があって必要なものとされています。

1. 現在の世帯状況の確認
2. 住宅ローンを組んだ後(家を買った後)の居住者の確認

1、世帯状況の確認

住宅ローンの審査において世帯状況を確認することで、家計がどのくらい負担がかかりそうなのか、家族の状況を確認します。

例えば、夫婦2人の家族と夫婦2人と子供が3人いる家族では同じ年収でも家計の負担がかなり変わってきます。当然子供が居る家庭の方が家計負担が大きいのはもちろんのことです。

もちろん夫婦2人世代でも、夫婦の年齢が若ければ将来子供が生まれ家族が増える事は当然あり得る話なのですが、、、

最近の住宅ローンの審査では、スコアリングによる審査を行っているので、世帯の家族状況が住宅ローンの審査にどの程度影響しているのかは詳しくは分かりませんが、いずれにしても、住宅ローンの支払いについては年収から見た支払い可能額目一杯での借り入れをすることなく、余裕を持った借り入れで生活費に余裕を持たせることを考えておきましょう。

なお、住宅ローンのスコアリング審査についてはこちらの記事を参照してみてください。

住宅ローンの審査に落ちた！？住宅ローンを上手く通すコツや裏技はあるの？

2、住宅購入後(住宅ローン取り組み後)の入居状況の確認

住宅ローンの審査時に入居予定者として、誰が入居するのかということを記入していると思います。

その時の申し込み内容と変わらず入居できているかを住民票で確認します。

具体的には、引っ越し完了後の新しい住所に住民票を移した後に、世帯全員の住民票を銀行に提出し住所変更の手続きを行います。

（先に新住所へ移してから住宅ローンを組む場合もあります。こうしておくと新しい家の不動産登記は新住所でなされますから、将来旧住所から新住所へ変更する登記が必要がなくなります。）

住宅ローンは基本的には本人とその家族が居住するためのローンです。つまり、他人に賃貸してそこから賃料をもらうような大家さんのためのローンではありません。

ですので、住宅ローンの審査申し込みをするときに「家族と一緒に住む」「自分が居住する家を購入するための借り入れ」というような申し込みをしておいて、実際は他人に賃貸しているような場合には、契約違反となります。住宅ローンの一括返済を請求される場合があるので、このような申し込みは決してやってはいけません。

銀行の融資にとって「資金使途（お金の使い道）」は、重要な審査のチェック項目になります。賃貸住宅用のローンはまた別にありますし審査方法も異なってきます。

「一時的に住民票を移しておいてまた元に戻せばバレないのでは?」と言うような考えもありますが、いちど住宅ローンを組むと銀行側から返済の予定表や残高証明書、その他様々な案内が郵送で届くようになります。一時的に住所を移したりしても、郵便物が届かなくなってしまうと、そこに住んでいないことがバレてしまいます。

決して資金使途を偽ることのないようにしましょう。

万が一、転勤などで一時的に住むことができなくなった場合には、銀行に相談しておきましょう。

住民票の有効期限はいつまで？

実は住民票の有効期限については、定めがありません。なぜなら、発行した時点での状況の証明にしか過ぎないからです。

具体的にいうと、2020年4月1日付の住民票であれば、4月1日の発行した時点の住所や世帯の状況を表示しているに過ぎないのです。4月2日には別の住所に移しているかもしれません。

もし住民票を4月1日に発行していたとして、5月1日に転居してしまっていても3ヶ月は有効なんておかしいですよね！？
ですから、住民票は発行してから3ヶ月有効などということは無いのです。

ですが住宅ローンの申し込みをするときに3ヶ月以内に発行した住民票（銀行によっては6ヶ月以内）の提出と言われることがあります。
これは、銀行側としては最新の住民票が欲しいのですが、都度あげ直しも非効率ですし、現在の世帯状況を古い住民票で確認するのも適切ではないので、発行後3ヶ月（銀行によっては6ヶ月）としているのです。もちろん記載内容に変更がないことが前提となります。

住民票の記載事項【どこまで表示させるのか？】

役所に行くと、申し込み用紙に何を記載させるのかを書く必要があります。

住民票に「どこまで記載したものが必要なのか」は、世帯全員の記載があるもので、本籍地・個人番号（マイナンバー）は記載不要です。

本籍地はセンシティブ情報として情報を取得しないこととされていますし、個人番号（マイナンバー）もマイナンバー法があって住宅ローンの審査には不要なものとして取得できないこととなっています。

これらが記載された住民票を提出すると該当箇所を黒塗りすることで受け取ってくれる場合がありますが、受け取ってもらえずに本籍地や個人番号（マイナンバー）の記載のないものを取り直してくるように依頼されることがあります。

世帯全員の表示は必須

上にも書いたように、「誰が住むのか」も重要なポイントですので、世帯全員の記載のあるものを用意します。もし１人しか住まないとしても、「世帯全員の記載であること」を表示したものが必要です。

住民票の提出は、申込人の住所の確認だけでなく上で書いたように別の意味でも必要なのです。