【FPの眼】住宅ローン審査・住宅購入の研究

各金融機関は、メガバンク（三井住友銀行、みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行）を中心に日銀の追加利上げの影響を受けて金利を引き上げを予定しています。

そして、これらの影響は主なネットバンク（住信SBI銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行、ソニー銀行、イオン銀行、楽天銀行など）も金利の引き上げを予定しています。

今回の金利の引き上げ幅は、概ね0.１５％〜0.２％程度となっています。
引き上げ幅はわずかですが、住宅ローンの借り入れは高額かつ長期の借入ですから、負担は決して軽くはないでしょう。

もしも住宅ローンを取組する際に、返済比率（負担率）を目一杯にして借入をしている場合には、特に負担が苦しく感じることでしょう。ガソリンや光熱費、食費など様々な物価が上昇して家計を圧迫してきている状況の中で、住宅ローンの支払いも増えてくるとなると負担感は一層感じる事になるでしょう。

金利の上昇については、金融機関の短期プライムレートが上昇して一般的な住宅ローンの金利は金利が上昇しても返済額が直ちに見直されないことがあります。

住宅ローンの金利の特徴

住宅ローンの金利（元利均等返済の場合）の特徴は、半年ルールと5年ルールがあります。
簡単に言えば、「金利の見直しは半年に1回、返済額の見直しは5年に1回」というものがあります。

今までほとんど金利が動いていないので、見直しのタイミングが来ても「動きなし」と言う状態が続いていました。しかし今回は見直しがされる・・・と言うことなのです。

金利の見直しがされることで、返済額は変わらず、元金と利息の内訳が変わります。
つまり、返済額のうち元金部分が減り、利息の部分が増え返済の合計額が変わらないように調整がされます。

そして、変動金利がスタートしてから5年に1回ごとに、返済額が見直されます。
返済額が増えても前回支払額の1.25倍までとなるように調整されます。
しかし、この調整額を上回る変動があった場合には、次回以降に繰り越される事になります。

もう少しわかりやすく言うと、
毎月返済額が10万円だっとすると、返済額が見直されても12万５千円までと言う仕組みになっています。
（13万円とか15万円とかにはならない）急な支払いが増えて負担が大きくならないように様にするための仕組みなのです。しかし1.25倍を超える分(この例では12万５千円を上回る分)については免除されず、次回以降の返済額見直しで支払い分として計算されるのです。

極端な例になるかもしれませんが、もし住宅ローンの金利が上昇し続けて、1.25倍を上回る返済額の調整が完済まで続けば、元金の返済が終わっても最後に金利だけを支払いする必要がある・・・と言うこともあり得るのです。

住宅ローンの返済は、負担が大きくならないように余裕を持った借入に押さえておく必要があります。
実際、金利はいつまで上昇し続けていくのかは誰にも分かりませんが、下がるよりも上がる確率の方が高い状況にあるのは確かです。

金利上昇の防衛策

残念ながら金利上昇そのものに対して止める方法はありません。
そして、金利がどこまで上昇するのかについても誰も言い当てることはできません。
できることは、金利に関しては、他の銀行に借り換えをして返済額を軽減させることと、家計全体を見直すことがポイントです。

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