自分やその家族が生活をするために借入を利用して住宅を購入するものです。
住宅ローンでは、ほどんどの人が給与収入か、または自営業であれば事業所得による収入の一部が返済原資となるので審査の目線が異なるのです。35年間のような長期でしかも低金利で借りられるのが住宅ローンの特徴です。
近年では、マイナス金利政策・各銀行間の顧客獲得競争などで、住宅ローンの金利も非常に低いものになっています。ですから「これで不動産を買って、人に貸せば儲かるのでは？」と考えてしまうかもしれませんね。
しかし、住宅ローンは居住用の商品です。
つまり、住宅ローンを組んでその自宅を他の者に賃貸して家賃収入を得るためのものではありません。賃貸用不動産では、また別の貸出商品になるので審査の内容も異なります。
この場合は事業計画を作り、借入の返済原資を家賃収入として審査します。賃貸不動産の運営能力とかメンテナンス、近隣の賃貸不動産の競合状況、担保価値などを総合的に勘案して審査します。
ですので、住宅ローンで購入した自宅を勝手に賃貸に出すと貸出条件違反として一括返済を請求されることもありますので注意が必要です。
また、住宅ローン特別控除の税制上の優遇を利用するためにはその家に居住していることが前提になりますので、住んでいなければ対象外となります。
住宅ローンの審査基準
借入申込の基準は、各金融機関によって異なりますが主に以下の項目について審査されます。
- 年齢
- 借入金額
- 勤務先
- 勤続年数
- 年収
- 家族形態
- 購入する住宅（不動産）
これらに関する資料を銀行に提出する必要があります。これらの情報を各金融機関の審査基準に照らして審査されることになります。
住宅ローンの事前審査（仮申込・事前申込）・本審査（本申込）とは
住宅ローンの審査は一般的には、事前審査と本審査に分かれています。
この事前審査は仮審査（事前申込）とも言われており、上記の資料のコピーを提出して一次審査をします。内諾（仮審査がok）となれば、上記資料の原本を提出し本審査（本申込）用の用紙に記入をします。
そしてそれ度同時に団体信用生命保険、その他加入や住宅ローンの金利優遇のための手続き（クレジットカードや給与振込の手続き）などを進めていきます。
この本審査の段階であれば、事前審査に提出した書類に不備や内容編変更がなければ、基本的には本審査もOKになります。
＜再審査が必要な場合とは＞
もし、事前審査の内容が事実と異なる場合は再審査になることがあります。
例えば借入金額を変更する場合、借入金額を減らす（減額）であれば、本審査に進めますが、資金計画の変更や間取りの変更で予算が変わって借入金額を増やす場合であれば再審査になります。
なぜなら、借入金額の減額であれば事前審査時よりも借入負担が軽くなるので再審査は不要ですが、増額であれば借入負担が適正なのかを再度審査されることになります。そして、個人信用情報にも登録されることになります。
＜再審査になる事例＞
例えば3000万円の住宅ローンの申込をしていて仮審査（事前審査）はOKとなっていたが、間取りの変更やオプションの追加で3300万円借入をする必要が出てきたら、再度仮審査（事前審査）となります。
個人信用情報にも3000万円の申込があった事実と3300万円の申込があった事実が登録されることになります。
借入の申込があった事実を信用情報機関に登録することになっているのです。
これは多重債務を防止するためのものなのですが、何度も変更するとそれだけ記録が残る可能性もあるので、あまりいいものではありません。
なるべく内容変更をせずに済むように、事前審査の段階で話をまとめておきましょう。
<他にも、再審査が必要な場合>
購入する不動産が変わる場合です。たとえ借主の情報（借入金額や年収などの情報）が変わることがなくても、不動産の担保価値が変わるので再審査となります。
あとは、勤務先や年収が変わる場合も再審査となります。
事前審査でOKとなって、本申込まで時間があってその間に、転職したりすると返済原資となる給与の支払い元が変わってしまうからです。
また、勤務先が変わらなくても、年収が大幅に変わる（減少する）場合も再審査になります。銀行に提出するのは源泉徴収票と課税証明が前年度分なので、もし今年度の給与明細ベースで大きく減っている場合は、実際に住宅ローンを組んでも余裕を持って払っていけるのか十分にチェックしておく必要があります。
